TITOLO I
\nDel contratto di locazione<\/p>\n
Capo I Art. 1<\/strong> La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per uso abitazione non pu\u00f2 essere inferiore a quattro anni. Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo la durata si intende convenuta per quattro anni. Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria.<\/p>\n Art. 2<\/strong> Il conduttore non pu\u00f2 sublocare totalmente l\u2019immobile, n\u00e9 pu\u00f2 cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facolt\u00e0 di sublocare parzialmente l\u2019immobile, previa comunicazione al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.<\/p>\n Art. 3<\/strong> Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all\u2019altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza.<\/p>\n Art. 4<\/strong> \u00c8\u00a0in facolt\u00e0 delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, pu\u00f2 recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.<\/p>\n Art. 5<\/strong> Salvo quanto previsto dall\u2019articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l\u2019importo non pagato superi quello di due mensilit\u00e0 del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell\u2019articolo 1455 del codice civile.<\/p>\n Art. 6<\/strong> In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l\u2019altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest\u2019ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullit\u00e0 matrimoniale al conduttore succede l\u2019altro coniuge se tra i due si sia cos\u00ec convenuto(1)<\/sup>.<\/p>\n (1) La Corte Cost., con sentenza 7 aprile 1988, n. 404, ha dichiarato: l\u2019illegittimit\u00e0 cost. del presente comma, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarit\u00e0 del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio; l\u2019illegittimit\u00e0 cost. del terzo comma, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia cos\u00ec convenuto; l\u2019illegittimit\u00e0 dell\u2019art. 6, nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del gi\u00e0 convivente quando vi sia prole naturale.<\/p>\n Art. 7<\/strong> \u00c8\u00a0nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.<\/p>\n Art. 8<\/strong> Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.<\/p>\n Art. 9<\/strong> Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all\u2019ordinaria manutenzione dell\u2019ascensore, alla fornitura dell\u2019acqua, dell\u2019energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell\u2019aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonch\u00e9 alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l\u2019indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell\u2019art. 12 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633<\/a>(1<\/a>)<\/sup>. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attivit\u00e0 imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi(1<\/a>)<\/sup>.<\/p>\n (1) Comma aggiunto dall\u2019art. 67, d.l. 30 agosto 1993, n. 331, conv. in l. 29 ottobre 1993, n. 427.<\/p>\n Art. 10<\/strong> Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell\u2019appartamento locatogli, nelle delibere dell\u2019assemblea condominiale relative alle spese e alle modalit\u00e0 di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d\u2019aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell\u2019edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull\u2019assemblea dei condomini.<\/p>\n Art. 11<\/strong> Il deposito cauzionale non pu\u00f2 essere superiore a tre mensilit\u00e0 del canone. Esso \u00e8 produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.<\/p>\n Art. 12<\/strong> Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non pu\u00f2 superare il 3,85 per cento del valore locativo dell\u2019immobile locato. Il valore locativo \u00e8 costituito dal prodotto della superficie convenzionale dell\u2019immobile per il costo unitario di produzione del medesimo. Il costo unitario di produzione \u00e8 pari al costo base moltiplicato per i coefficienti correttivi indicati nell\u2019articolo 15. Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di locazione. Se l\u2019immobile locato \u00e8 completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualit\u00e0, all\u2019uso convenuto, il canone determinato ai sensi dei commi precedenti pu\u00f2 essere maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento(1)<\/sup>. (Omissis<\/i>)\u00a0(2)<\/sup>.<\/p>\n (1) Vedi l\u2019art. 11, d.l. 11 luglio 1992, n. 333, conv. in l. 8 agosto 1992, n. 359<\/a>. Art. 13<\/strong> La superficie convenzionale \u00e8 data dalla somma dei seguenti elementi:<\/p>\n Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni. L\u2019elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a). Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:<\/p>\n I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione \u00e8 scadente ai sensi dell\u2019articolo 21.\u00a0<\/span>Note<\/strong>:(1)Con sentenza 18 giugno 1987, n. 236, la Corte cost. ha dichiarato:<\/p>\n Art. 14<\/strong> Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione \u00e8 stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, \u00e8 fissato in:<\/p>\n Art. 15<\/strong> I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo, della classe demografica dei comuni, dell\u2019ubicazione, del livello di piano, della vetust\u00e0 e dello stato di conservazione e manutenzione dell\u2019immobile.<\/p>\n Art. 16<\/strong> In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:<\/p>\n Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita dall\u2019ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali delle unit\u00e0 immobiliari che siano ubicate nella stessa zona censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli interessati devono presentare all\u2019ufficio tecnico erariale competente per territorio apposita domanda corredata da una planimetria dell\u2019immobile con una sommaria descrizione dell\u2019edificio, delle rifiniture dell\u2019unit\u00e0 immobiliare locata nonch\u00e9 degli impianti in essa installati. L\u2019ufficio provvede entro novanta giorni dalla richiesta senza obbligo di sopralluogo.<\/p>\n Art. 17<\/strong> In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:<\/p>\n Art. 18<\/strong> In relazione all\u2019ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente:<\/p>\n Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si applicano le perimetrazioni previste nell\u2019articolo 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti:<\/p>\n Art. 19<\/strong> In relazione al livello di piano, limitatamente alle unit\u00e0 immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori terra, si applicano i seguenti coefficienti:<\/p>\n Art. 20<\/strong> In relazione alla vetust\u00e0 si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell\u2019immobile e stabilito nel modo seguente:<\/p>\n Art. 21<\/strong> In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell\u2019immobile si applicano i seguenti coefficienti:<\/p>\n Lo stato dell\u2019immobile si considera mediocre qualora siano in scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due devono essere propri dell\u2019unit\u00e0 immobiliare. Lo stato dell\u2019immobile si considera scadente qualora siano in scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei quali tre devono essere propri dell\u2019unit\u00e0 immobiliare. Lo stato dell\u2019immobile si considera scadente in ogni caso se l\u2019unit\u00e0 immobiliare non dispone di impianto elettrico o dell\u2019impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi, ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono comuni a pi\u00f9 unit\u00e0 immobiliari. Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indicher\u00e0 analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi precedenti.<\/span><\/p>\n Art. 22<\/strong> Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato \u00e8 fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica. Il costo base di produzione \u00e8 determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:<\/p>\n Se, ai fini dell\u2019imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, \u00e8 tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell\u2019immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell\u2019immobile accertato ai fini dell\u2019imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone \u00e8 quello dei costi come sopra definiti. Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell\u2019articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.<\/p>\n Art. 23<\/strong> Quando si eseguano sull\u2019immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l\u2019efficienza in relazione all\u2019uso a cui \u00e8 adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entit\u00e0, il locatore pu\u00f2 chiedere al conduttore che il canone risultante dall\u2019applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un aumento non superiore all\u2019interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennit\u00e0 e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite. L\u2019aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere, se la richiesta \u00e8 fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta. Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per trasformazioni urbane nella zona in cui \u00e8 situato l\u2019immobile. Le controversie derivanti dall\u2019applicazione del presente articolo sono decise con le modalit\u00e0 indicate negli articoli 43 e seguenti.<\/p>\n Art. 24<\/strong> Per gli immobili ad uso d\u2019abitazione il canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 \u00e8 aggiornato ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata dall\u2019ISTAT dell\u2019indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell\u2019anno precedente. L\u2019aggiornamento del canone decorrer\u00e0 dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata.<\/p>\n Art. 25<\/strong> Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha diritto all\u2019adeguamento del canone in relazione all\u2019eventuale mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il parametro relativo alla vetust\u00e0 che si applica al momento del rinnovo contrattuale. L\u2019adeguamento del canone avr\u00e0 effetto dal mese successivo a quello durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.<\/p>\n Art. 26<\/strong> Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano:<\/p>\n \u00a0<\/span>Note:(1)La Corte cost., con sentenza 11 febbraio 1988, n. 155, ha dichiarato l\u2019illegittimit\u00e0 cost. della presente lettera, nella parte in cui non dispone che il canone di locazione degli immobili soggetti alla disciplina dell\u2019edilizia convenzionata non deve comunque superare il canone che risulterebbe dall\u2019applicazione delle disposizioni del titolo I, capo I, della presente legge.<\/p>\n Capo II Art. 27<\/strong> modificato dall’art. 7 della legge 9\/2007<\/a><\/em><\/p>\n <\/i>La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non pu\u00f2 essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attivit\u00e0 appresso indicate:<\/p>\n La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all\u2019esercizio abituale e professionale di qualsiasi attivit\u00e0 di lavoro autonomo. La durata della locazione non pu\u00f2 essere inferiore a nove anni se l\u2019immobile, anche se ammobiliato, \u00e8 adibito ad attivit\u00e0 alberghiere. Se \u00e8 convenuta una durata inferiore o non \u00e8 convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione pu\u00f2 essere stipulato per un periodo pi\u00f9 breve qualora l\u2019attivit\u00e0 esercitata o da esercitare nell\u2019immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore \u00e8 obbligato a locare l\u2019immobile, per la medesima stagione dell\u2019anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L\u2019obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. \u00e9 in facolt\u00e0 delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, pu\u00f2 recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.<\/p>\n Art. 28<\/strong> modificato dall’art. 7 della legge 9\/2007<\/a><\/em><\/p>\n Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attivit\u00e0 indicate nei commi primo e secondo dell\u2019articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attivit\u00e0 alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all\u2019altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore pu\u00f2 esercitare la facolt\u00e0 di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all\u2019articolo 29 con le modalit\u00e0 e i termini ivi previsti.<\/p>\n Art. 29<\/strong> Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all\u2019articolo precedente \u00e8 consentito al locatore ove egli intenda:<\/p>\n Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione \u00e8 condizione per l\u2019azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Per le locazioni di immobili adibiti all\u2019esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore pu\u00f2 negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall\u2019articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall\u2019articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l\u2019immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione \u00e8 condizione per l\u2019azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il locatore pu\u00f2 altres\u00ec negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell\u2019immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attivit\u00e0 del conduttore, osservate le disposizioni di cui all\u2019art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall\u2019art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628. Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volont\u00e0 di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilit\u00e0 dell\u2019immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attivit\u00e0 indicate nei commi primo e secondo dell\u2019articolo 27 e per le attivit\u00e0 alberghiere. Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullit\u00e0, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta \u00e8 fondata. Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s\u2019intende rinnovato a norma dell\u2019articolo precedente.<\/p>\n Art. 30<\/strong> Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell\u2019articolo 29 e prima della data per la quale \u00e8 richiesta la disponibilit\u00e0 ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l\u2019immobile, il locatore pu\u00f2 convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall\u2019art. 447-bis del codice di procedura civile(1<\/a>)<\/sup>. (Omissis<\/i>)(2<\/a>)<\/sup>. Note<\/strong>:(1)Comma cos\u00ec modificato dall\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477, e dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673. Fino a tale data il riferimento all\u2019art. 447-bis c.p.c. deve intendersi effettuato all\u2019art. 46 della presente legge.(2)Comma abrogato dall\u2019art. 6, l. 30 luglio 1984, n. 399 e successivamente abrogato dall\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477 e dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.<\/p>\n Art. 31<\/strong> Il locatore che abbia ottenuto la disponibilit\u00e0 dell\u2019immobile per uno dei motivi previsti dall\u2019art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall\u2019avvenuta consegna, non abbia adibito l\u2019immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l\u2019immobile ad esercizio in proprio di una delle attivit\u00e0 indicate all\u2019art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l\u2019inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell\u2019immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, \u00e8 tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilit\u00e0 del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennit\u00e0 previste ai sensi dell\u2019art. 34. Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio \u00e8 sito l\u2019immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.<\/p>\n Art. 32<\/strong> Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall\u2019ISTAT, dell\u2019indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione stagionale(1)<\/sup>.<\/p>\n (1) Articolo cos\u00ec sostituito dall\u2019art. 1, comma 9-sexies, d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, conv. in l. 5 aprile 1985, n. 118<\/p>\n Art. 33<\/strong> Il canone delle locazioni stagionali pu\u00f2 essere aggiornato con le modalit\u00e0 di cui all\u2019articolo 32.<\/p>\n Art. 34<\/strong> In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all\u2019articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivit\u00e0 indicate ai numeri 1) e 2) dell\u2019articolo 27, ad una indennit\u00e0 pari a 18 mensilit\u00e0 dell\u2019ultimo canone corrisposto; per le attivit\u00e0 alberghiere l\u2019indennit\u00e0 \u00e8 pari a 21 mensilit\u00e0. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennit\u00e0 pari all\u2019importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l\u2019immobile venga, da chiunque, adibito all\u2019esercizio della stessa attivit\u00e0 o di attivit\u00e0 incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella gi\u00e0 esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L\u2019esecuzione del provvedimento di rilascio dell\u2019immobile \u00e8 condizionata dall\u2019avvenuta corresponsione dell\u2019indennit\u00e0 di cui al primo comma. L\u2019indennit\u00e0 di cui al secondo comma deve essere corrisposta all\u2019inizio del nuovo esercizio. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell\u2019indennit\u00e0 per la perdita dell\u2019avviamento, le parti hanno l\u2019onere di quantificare specificatamente la entit\u00e0 della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell\u2019importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all\u2019esito del giudizio, l\u2019esecuzione del provvedimento di rilascio dell\u2019immobile (1) (2)<\/p>\n (1) Comma aggiunto dall\u2019art. 9, d.l. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. in l. 21 febbraio 1989, n. 61. Art. 35<\/strong> Le disposizioni di cui all\u2019articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attivit\u00e0 che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonch\u00e9 destinati all\u2019esercizio di attivit\u00e0 professionali, ad attivit\u00e0 di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.<\/p>\n Art. 36<\/strong> Il conduttore pu\u00f2 sublocare l\u2019immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purch\u00e9 venga insieme ceduta o locata l\u2019azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore pu\u00f2 opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, pu\u00f2 agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Le indennit\u00e0 previste dall\u2019articolo 34 sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.<\/p>\n Art. 37<\/strong> In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l\u2019attivit\u00e0. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell\u2019immobile la stessa attivit\u00e0 gi\u00e0 ivi esercitata assieme all\u2019altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l\u2019immobile \u00e8 adibito all\u2019uso di pi\u00f9 professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi \u00e8 titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti. Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore pu\u00f2 opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalit\u00e0 di cui all\u2019articolo precedente.<\/p>\n Art. 38<\/strong> Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l\u2019immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l\u2019invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell\u2019avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l\u2019immobile risulti locato a pi\u00f9 persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione pu\u00f2 essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L\u2019avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall\u2019articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.<\/p>\n Art. 39<\/strong> Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all\u2019articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall\u2019atto di trasferimento a titolo oneroso dell\u2019immobile, l\u2019avente diritto alla prelazione pu\u00f2, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l\u2019immobile dall\u2019acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell\u2019atto notificato con cui l\u2019acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l\u2019acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.<\/p>\n Art. 40<\/strong> Il locatore che intende locare a terzi l\u2019immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell\u2019articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo. Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell\u2019immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.<\/p>\n Art. 41<\/strong> Ai contratti previsti nell\u2019articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11. Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano ai rapporti di locazione di cui all\u2019articolo 35.<\/p>\n Art. 42<\/strong> I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attivit\u00e0 ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonch\u00e9 a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualit\u00e0 di conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell\u2019articolo 27. A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e 41, nonch\u00e9 le disposizioni processuali di cui al titolo I capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all\u2019articolo 28.<\/p>\n Capo III Art. 43<\/strong> omissis(1)<\/sup><\/p>\n <\/i>(1) Articolo abrogato dall\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477 e dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.<\/span><\/p>\n Art. 44<\/strong> omissis(1)<\/sup><\/p>\n (1) Articolo abrogato dall\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477 e dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.<\/p>\n Art. 45<\/strong> omissis(1)<\/sup><\/p>\n Fino al termine del giudizio il conduttore \u00e8 obbligato a corrispondere, salvo conguaglio, l\u2019importo non contestato.<\/p>\n (1) L\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, ha abrogato i commi da 1 a 4 del presente articolo a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.<\/p>\n Art. 46<\/strong> \u00a0omissis(1)<\/sup><\/p>\n (1) Articolo abrogato dall\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477 e dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.<\/p>\n Art. 47<\/strong> omissis(1)<\/sup><\/p>\n (1) Articolo abrogato dall\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477 e dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.<\/p>\n Art. 48<\/strong> omissis(1)<\/sup><\/p>\n (1) Articolo abrogato dall\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477 e dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.<\/p>\n Art. 49<\/strong> omissis(1)<\/sup><\/p>\n (1) Articolo abrogato dall\u2019art. 89, l. 26 novembre 1990, n. 353, a far data dal 30 aprile 1995, ai sensi dell\u2019art. 2, l. 4 dicembre 1992, n. 477 e dell\u2019art. 3, d.l. 7 ottobre 1994, n. 571, conv. in l. 6 dicembre 1994, n. 673.<\/p>\n Art. 50<\/strong> omissis(1)<\/sup><\/p>\n
\nLocazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione<\/strong><\/p>\n
\nDurata della locazione<\/em><\/p>\n
\nDisciplina della sublocazione<\/em><\/p>\n
\nRinnovazione tacita<\/em><\/p>\n
\nRecesso del conduttore<\/em><\/p>\n
\nInadempimento del conduttore<\/em><\/p>\n
\nSuccessione nel contratto<\/em><\/p>\n
\nClausola di scioglimento in caso di alienazione<\/em><\/p>\n
\nSpese di registrazione<\/em><\/p>\n
\nOneri accessori<\/em><\/p>\n
\nPartecipazione del conduttore all\u2019assemblea dei condomini<\/em><\/p>\n
\nDeposito cauzionale<\/em><\/p>\n
\nEquo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione<\/em><\/p>\n
\n(2) Comma abrogato dall\u2019art. 1, d.l. 13 settembre 1991, n. 299, conv. in l. 18 novembre 1991, n. 363.<\/p>\n
\nSuperficie convenzionale<\/em><\/p>\n\n
\n
\n
\nCosto base<\/em><\/p>\n\n
\nCoefficienti correttivi del costo base<\/em><\/p>\n
\nTipologia<\/em><\/p>\n\n
\nClasse demografica dei comuni<\/em><\/p>\n\n
\nUbicazione<\/em><\/p>\n\n
\n
\nLivello di piano<\/em><\/p>\n\n
\nVetust\u00e0<\/em><\/p>\n\n
\nStato di conservazione e manutenzione<\/em><\/p>\n\n
\n
\n
\nImmobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975<\/em><\/p>\n\n
\nRiparazioni straordinarie<\/em><\/p>\n
\nAggiornamento del canone<\/em><\/p>\n
\nAdeguamento del canone<\/em><\/p>\n
\nAmbito di applicazione<\/em><\/p>\n\n
\nLocazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione<\/strong><\/p>\n
\nDurata della locazione<\/em><\/p>\n\n
\nRinnovazione del contratto<\/em><\/p>\n
\nDiniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza.<\/em><\/p>\n\n
\nProcedura per il rilascio<\/em><\/p>\n
\nCompetente per territorio \u00e8 il giudice nella cui circoscrizione \u00e8 posto l\u2019immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio. Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall\u2019articolo 29. L\u2019ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione. Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell\u2019articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile. Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, pu\u00f2 disporre il rilascio dell\u2019immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.<\/p>\n
\nSanzioni<\/em><\/p>\n
\nAggiornamento del canone<\/em><\/p>\n
\nCanone delle locazioni stagionali<\/em><\/p>\n
\nIndennit\u00e0 per la perdita dell\u2019avviamento<\/em><\/p>\n
\n(2) La Corte cost., con sentenza 14 dicembre 1989, n. 542, ha dichiarato l\u2019illegittimit\u00e0 cost. del presente articolo, nella parte in cui non prevede i provvedimenti della Pubblica Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennit\u00e0 per la perdita dell\u2019avviamento.<\/p>\n
\nLimiti<\/em><\/p>\n
\nSublocazione e cessione del contratto di locazione<\/em><\/p>\n
\nSuccessione nel contratto<\/em><\/p>\n
\nDiritto di prelazione<\/em><\/p>\n
\nDiritto di riscatto<\/em><\/p>\n
\nDiritto di prelazione in caso di nuova locazione<\/em><\/p>\n
\nNorme applicabili<\/em><\/p>\n
\nDestinazione degli immobili a particolari attivit\u00e0<\/em><\/p>\n
\nDisposizioni processuali<\/p>\n
\nImprocedibilit\u00e0 della domanda<\/em><\/p>\n
\nTentativo obbligatorio di conciliazione.<\/em><\/p>\n
\nRicorso al giudice<\/em><\/p>\n
\nRinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro<\/em><\/p>\n
\nPoteri istruttori del giudice<\/em><\/p>\n
\nPassaggio dal rito ordinario al rito speciale<\/em><\/p>\n
\nPassaggio dal rito speciale al rito ordinario<\/em><\/p>\n
\nIncompetenza del giudice<\/em><\/p>\n