{"id":139,"date":"2017-11-16T13:47:38","date_gmt":"2017-11-16T12:47:38","guid":{"rendered":"http:\/\/wordpress-1214031-6137885.cloudwaysapps.com?p=139"},"modified":"2026-02-14T17:13:33","modified_gmt":"2026-02-14T16:13:33","slug":"costituzione-di-fondi-immobiliari-ad-apporto-pubblico","status":"publish","type":"vademecum","link":"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/selezione-e-acquisizione-del-titolo\/costituzione-di-fondi-immobiliari-ad-apporto-pubblico\/","title":{"rendered":"Costituzione di fondi immobiliari ad apporto pubblico"},"content":{"rendered":"<p><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone wp-image-61\" src=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/icona_strumento.svg\" alt=\"\" width=\"62\" height=\"80\" \/><\/p>\n<h2>Strumento<\/h2>\n<p>I Fondi immobiliari ad apporto pubblico sono nati con l\u2019obiettivo di garantire una maggiore efficienza dei processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di propriet\u00e0 dello Stato, degli Enti territoriali, di altri Enti pubblici e delle societ\u00e0 interamente partecipate dai predetti soggetti.<\/p>\n<p>Per favorire ulteriormente l\u2019uso dei fondi immobiliari all\u2019interno di un pi\u00f9 ampio processo di razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, con decreto del Ministro dell\u2019Economia e delle Finanze in data 19 marzo 2013, <a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/art-33-disposizioni-materia-valorizzazione-del-patrimonio-immobiliare-decreto-legge-6-luglio-2011-n-98-disposizioni-urgenti-la-stabilizzazione-finanziaria\">ai sensi dell\u2019art. 33, co. 1, del D.L. 6 luglio 2011, n. 98 convertito, con modificazioni, dalla L. 15 luglio 2011, n. 164<\/a>, \u00e8 stata costituita\u00a0Invimit SGR S.p.A., interamente partecipata dal Ministero dell\u2019Economia e delle Finanze, che:<\/p>\n<ul>\n<li>promuove e gestisce Fondi immobiliari diretti, propri o di terzi finalizzati a ridurre il debito pubblico e a generare economie di scala sul territorio, favorendone, anche lo sviluppo (c.d. \u2018Fondi diretti\u2019);<\/li>\n<li>mediante il Fondo di Fondi, investe, a fronte della sottoscrizione di quote, in Fondi Target istituiti dagli Enti Territoriali e gestiti da SGR selezionate tramite <a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/procedura-ad-evidenza-pubblica\">procedura ad evidenza pubblica<\/a>. A tal fine, raccoglie liquidit\u00e0, oltre che sul mercato degli investitori qualificati, anche presso taluni soggetti, tra cui Enti pubblici di natura assicurativa o previdenziale dotati di particolari requisiti, nonch\u00e9 compagnie di assicurazioni private e Cassa Depositi e Prestiti S.p.A.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Oltre alla funzione di Invimit SGR, analogamente rilevante, nell\u2019ambito dei processi di valorizzazione e dismissione di immobili pubblici, \u00e8 l\u2019attivit\u00e0 svolta da CDP Investimenti Sgr (CDPI Sgr), societ\u00e0 di gestione del risparmio costituita il 24 febbraio 2009, il cui capitale sociale \u00e8 per il 70% detenuto da CDP S.p.A. e per il 15% ciascuna dall\u2019ACRI (Associazione di Fondazioni e di Casse di Risparmio S.p.A.) e dall\u2019ABI (Associazione Bancaria Italiana). CDPI Sgr gestisce diversi fondi immobiliari ad apporto pubblico (e.g. Fondo Investimenti per l\u2019Abitare, Fondo FIA2, Fondo Investimenti per la Valorizzazione, Fondo Investimenti per il Turismo) con la finalit\u00e0 di incrementare sul territorio italiano l\u2019offerta di alloggi sociali, smart housing, smart working nonch\u00e9 di rafforzare investimenti nel settore turistico, alberghiero, delle attivit\u00e0 ricettive e ricreative.<\/p>\n<p>Nell\u2019ambito delle politiche di dismissione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, anche l\u2019<a href=\"http:\/\/www.agenziademanio.it\/opencms\/it\/\">Agenzia del Demanio<\/a>\u00a0 svolge un ruolo fondamentale.<\/p>\n<p>Oltre a gestire un patrimonio di circa 46.000 beni dello Stato, in ragione di quanto previsto dall&#8217;art. 33-bis della legge 15 luglio 2011, n. 111, l\u2019Agenzia del Demanio ha il compito di promuovere iniziative idonee per la costituzione, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica, di societ\u00e0, consorzi o fondi immobiliari per la valorizzazione, trasformazione, gestione e alienazione del patrimonio immobiliare pubblico di propriet\u00e0 dei Comuni, Province, Citt\u00e0 metropolitane, Regioni, Stato e degli Enti vigilati dagli stessi, nonch\u00e9 dei diritti reali relativi ai beni immobili, anche demaniali<\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Gli<a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/investitori-qualificati\"> <span style=\"color: #003366;\">investitori qualificati<\/span><\/a>\u00a0possono investire in Fondi immobiliari ad apporto pubblico, partecipando alla gestione e percependo, alla liquidazione, il corrispettivo del valore degli immobili derivante dalla loro valorizzazione sul mercato.<\/span><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone wp-image-57\" src=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/icona_normativa.svg\" alt=\"\" width=\"80\" height=\"80\" \/><\/p>\n<h2>Normativa<\/h2>\n<p><a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/art-34-42-decreto-legislativo-24-febbraio-1998-n-58-testo-unico-delle-disposizioni-materia-intermediazione-finanziaria-ai-sensi-degli-articoli-8-21-della-legge-6-febbraio-1996-n\"><span style=\"font-weight: 400;\"> \u201c<\/span><span style=\"font-weight: 400;\">Capo II \u201cFondi comuni di investimento\u201d, artt. 34-42, Decreto Legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 &#8220;Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, ai sensi degli articoli 8 e 21 della legge 6 febbraio 1996, n. 52&#8221;<\/span><\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/art-33-art-33-bis-del-decreto-legge-6-luglio-2011-n-98-disposizioni-urgenti-la-stabilizzazione-finanziaria-11g0146-decreto-legge-convertito-modificazioni-dalla-l-15-luglio\">Art. 33 e 33-bis del D.L. 6 luglio 2011 n. 98 \u201cDisposizioni in materia di valorizzazione del patrimonio immobiliare\u201d\u00a0 convertito con la legge 15 luglio 2011, n. 111 &#8220;Disposizioni urgenti per la stabilizzazione finanziaria&#8221;<\/a><\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/art-14-bis-fondi-istituiti-apporto-beni-immobili-legge-25-gennaio-1994-n-86-istituzione-disciplina-dei-fondi-comuni-investimento-immobiliare-chiusi\">Art. 14-bis\u00a0della\u00a0Legge 25 gennaio 1994, n. 86\u00a0 &#8211; fondi comuni di investimento immobiliare chiusi<\/a><\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/eli\/id\/1996\/12\/28\/096G0686\/sg\">Art. 3 Legge 23 dicembre 1996, n. 662\u00a0 &#8211; Misure di razionalizzazione della finanza pubblica<\/a><\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.gazzettaufficiale.it\/eli\/id\/2015\/03\/19\/15G00041\/sg\">DECRETO DEL MINISTERO DELL&#8217;ECONOMIA E DELLE FINANZE 5 marzo 2015 n. 30\u00a0 &#8211; Regolamento attuativo dell&#8217;articolo 39 del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n.\u00a058\u00a0(TUF) concernente la determinazione dei criteri generali cui devono uniformarsi gli Organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) italiani.<\/a><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone wp-image-59\" src=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/icona_procedura.svg\" alt=\"\" width=\"79\" height=\"80\" \/><\/p>\n<h2>Procedura<\/h2>\n<h3>Progetti di utilizzo o di valorizzazione<strong><br \/>\n<\/strong><\/h3>\n<p>Gli apporti o trasferimenti di immobili in Fondi immobiliari devono avvenire sulla base di <strong>progetti di utilizzo o di valorizzazione <\/strong>approvati con delibera dell&#8217;organo di governo dell&#8217;ente proprietario dei beni, previa selezione della Societ\u00e0 di gestione del risparmio che dovr\u00e0 gestire il Fondo.<\/p>\n<p>Generalmente, sulla base di tali progetti, il fondo (o meglio la SGR che lo gestisce) si assume l&#8217;impegno di realizzare gli interventi di riqualificazione degli immobili in esso apportati, ponendoli a disposizione delle Amministrazioni interessate e dei privati, una volta completati, in cambio del riconoscimento di un periodo di gestione dei beni realizzati ovvero di un canone di locazione.<\/p>\n<h3>Selezione della SGR\u00a0<strong><br \/>\n<\/strong><\/h3>\n<p>Il legislatore, all\u2019art.<a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/art-33-disposizioni-materia-valorizzazione-del-patrimonio-immobiliare-comma-2-ecreto-legge-6-luglio-2011-n-98-disposizioni-urgenti-la-stabilizzazione-finanziaria-art-33\"> 33, comma 2, del D. L. 6 luglio 2011, n. 98, convertito con legge 15 luglio 2011, n. 111<\/a>, ha espressamente stabilito che la selezione della Societ\u00e0 di gestione del risparmio avvenga tramite \u201c<a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/procedura-ad-evidenza-pubblica\">procedure di evidenza pubblica<\/a>\u201d.<\/p>\n<p>Ne consegue che la procedura ex art. <a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/art-183-finanza-progetto-comma-15-del-d-lgs-n-50-2016-codice-dei-contratti-pubblici\">183, comma 15, del D. Lgs. n. 50\/2016<\/a>, allo stato applicabile per presentare proposte relative alla realizzazione in concessione di lavori pubblici o di servizi, ben potr\u00e0 essere utilizzata per la selezione della SGR interessata alla costituzione di un fondo.<\/p>\n<p>In tal caso, quindi, la SGR potrebbe presentare ad un&#8217;amministrazione aggiudicatrice (quale, ad esempio, un Comune) una proposta, avente ad oggetto i beni indicati nel <a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/piano-delle-alienazioni-e-valorizzazioni-immobiliari\">Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni<\/a>, con il medesimo contenuto ed osservando la stessa procedura disciplinata dall\u2019art. <a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/art-183-finanza-progetto-comma-15-del-d-lgs-n-50-2016-codice-dei-contratti-pubblici\">183, comma 15, del D. Lgs. n. 50\/2016<\/a>.<\/p>\n<p>Per la descrizione della procedura di cui dall\u2019art. <a href=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/it\/vademecum\/art\/glossario\/art-183-finanza-progetto-comma-15-del-d-lgs-n-50-2016-codice-dei-contratti-pubblici\">183, comma 15, del D. Lgs. n. 50\/2016<\/a> si rimanda al\u00a0<a href=\"http:\/\/wordpress-1214031-6137885.cloudwaysapps.com\/selezione-e-acquisizione-del-titolo\/partenariato-pubblico-privato-project-financing-e-applicazione-del-ppp-ai-fondi-immobiliari-pubblici\"><strong>Partenariato pubblico privato \u2013 project financing su beni immobiliari pubblici <\/strong><\/a><\/p>\n<p>Si rimanda al <a href=\"https:\/\/www.invimit.it\/wp-content\/uploads\/2015\/02\/Fondo-di-Fondi-i3-Core-Vademecum-per-gli-investimenti-2.0.pdf\">Vademecum Invimit per gli Investimenti<\/a>.<\/p>\n<h3>\u00a0<strong>Sottoscrizione del Contratto con la SGR<\/strong><\/h3>\n<h3><strong>In seguito alla conclusione della procedura di scelta della SGR, la stessa sottoscriver\u00e0 un contratto con la Pubblica amministrazione competente, avente ad oggetto la costituzione del fondo per la valorizzazione degli immobili apportati.<\/strong><\/h3>\n<h3>\u00a0<strong>Requisiti di ammissione e comprova del possesso degli stessi.<\/strong><\/h3>\n<p>Con riferimento ai requisiti di ordine generale previsti dalla normativa vigente\u00a0per la presentazione della proposta di project financing nonch\u00e9 per la partecipazione alla procedura ad evidenza pubblica, fermo restando l\u2019esigenza di verificare le eventuali previsioni degli specifici bandi di gara, \u00e8 necessario precisare che:<\/p>\n<ul>\n<li>per i requisiti di ordine morale, di norma, si fa riferimento a quelli previsti dall\u2019art. 80 del D. Lgs. 18 aprile 2016, n. 50 \u201cCodice dei contratti pubblici\u201d; il concorrente dovr\u00e0 dichiararne il possesso in sede\u00a0di presentazione della proposta di project financing e di partecipazione alla gara e sar\u00e0 poi l\u2019Amministrazione competente a verificarne la veridicit\u00e0, una volta presentata l\u2019offerta. Pi\u00f9 precisamente, le pubbliche amministrazioni possono richiedere i seguenti documenti: il certificato del casellario giudiziario o in sua mancanza, un documento equivalente rilasciato dalla competente autorit\u00e0 giudiziaria o amministrativa dello Stato membro o del Paese d&#8217;origine o di provenienza da cui risulti il soddisfacimento dei requisiti previsti; apposita certificazione rilasciata dalla amministrazione fiscale competente e, con riferimento ai contributi previdenziali e assistenziali, il Documento Unico della Regolarit\u00e0 Contributiva acquisito d&#8217;ufficio dalla pubblica amministrazione presso gli istituti previdenziali ai sensi della normativa vigente ovvero analoga certificazione rilasciata dalle autorit\u00e0 competenti di altri Stati.<\/li>\n<li>La capacit\u00e0 economica e finanziaria dell&#8217;operatore economico, dichiarata in sede di presentazione della proposta di project financing e di partecipazione alla gara,\u00a0pu\u00f2 essere provata mediante una o pi\u00f9 delle seguenti referenze: idonee dichiarazioni bancarie o, se del caso, comprovata copertura assicurativa contro i rischi professionali; presentazione dei bilanci o di estratti di bilancio, qualora la pubblicazione del bilancio sia obbligatoria in base alla legislazione del paese di stabilimento dell&#8217;operatore economico; una dichiarazione concernente il fatturato globale e, se del caso, il fatturato del settore di attivit\u00e0 oggetto dell&#8217;appalto, al massimo per gli ultimi tre esercizi disponibili in base alla data di costituzione o all&#8217;avvio delle attivit\u00e0 dell&#8217;operatore economico, nella misura in cui le informazioni su tali fatturati siano disponibili. L&#8217;operatore economico, che per fondati motivi non sia in grado di presentare le referenze richieste dall&#8217;amministrazione, pu\u00f2 provare la propria capacit\u00e0 economica e finanziaria mediante un qualsiasi altro documento considerato idoneo dall\u2019amministrazione stessa.<\/li>\n<\/ul>\n<ul>\n<li>La capacit\u00e0 tecnica dell&#8217;operatore economico, dichiarata in sede di presentazione della proposta di project financing e di partecipazione alla gara,\u00a0pu\u00f2 essere dimostrata, <em>inter alia<\/em>, attraverso: a) un elenco di prestazioni eseguite negli ultimi cinque anni, con indicazione dei rispettivi importi, date e destinatari, pubblici o privati; b) l&#8217;indicazione dei tecnici o degli organismi tecnici, che facciano o meno parte integrante dell&#8217;operatore economico, e di quelli responsabili del controllo della qualit\u00e0; c) una descrizione delle attrezzature tecniche e delle misure adottate dall&#8217;operatore economico per garantire la qualit\u00e0, nonch\u00e9 degli strumenti di studio e di ricerca della sua impresa; d) l&#8217;indicazione dei titoli di studio e professionali del prestatore di servizi o dell&#8217;imprenditore o dei dirigenti dell&#8217;impresa, a condizione che non siano valutati tra i criteri di aggiudicazione; e) una dichiarazione indicante l&#8217;organico medio annuo dell&#8217;imprenditore o del prestatore di servizi e il numero dei dirigenti durante gli ultimi tre anni; f) una dichiarazione indicante l&#8217;attrezzatura, il materiale e l&#8217;equipaggiamento tecnico di cui l&#8217;imprenditore o il prestatore di servizi disporr\u00e0 per realizzare l\u2019intervento.<\/li>\n<\/ul>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone wp-image-318\" src=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/icon_tempi.svg\" alt=\"\" width=\"82\" height=\"80\" \/><\/h2>\n<h2>Tempi<strong><br \/>\n<\/strong><\/h2>\n<p>La tempistica per la costituzione di un fondo immobiliare \u00e8 stimata in 180-240 giorni. La durata del Fondo solitamente \u00e8 indicata nei documenti di gara per la scelta della SGR nonch\u00e9 nel regolamento del Fondo ed \u00e8 strettamente connessa al tempo necessario per garantire la riqualificazione degli immobili apportati e il ritorno dell\u2019investimento alla SGR che gestisce il Fondo. \u00a0Generalmente vengono anche previste modalit\u00e0 di sottoscrizione delle quote del Fondo differenti, in modo da potere regolare anche gli eventuali diritti dei quotisti (compreso il diritto di <em>exit<\/em>).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone wp-image-319\" src=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/icon_costi.svg\" alt=\"\" width=\"80\" height=\"80\" \/><\/h2>\n<h2>Costi<\/h2>\n<p>I costi che dovr\u00e0 supportare l\u2019investitore privato sono quelli relativi all\u2019attivit\u00e0 di <em>due diligence<\/em> da svolgere sugli immobili conferiti al Fondo nel quale intende investire, anche al fine di verificare gli eventuali rischi legati all\u2019investimento considerato. In questa fase l\u2019investitore privato, oltre a potersi avvalere di consulenti e tecnici di parte, potr\u00e0 fare affidamento anche sulle competenze degli enti preposti (tra cui, come si \u00e8 detto, in base al tipo di Fondo, Invimit Sgr, CDPI Sgr, Agenzia del Demanio).<strong><br \/>\n<\/strong><\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" class=\"alignnone wp-image-164\" src=\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/icona_caso.svg\" alt=\"\" width=\"70\" height=\"80\" \/><\/p>\n<h2>Esempio<\/h2>\n<p>Ad esempio, per riqualifica o realizzare edifici scolastici, l\u2019operazione potrebbe essere cos\u00ec strutturata:<\/p>\n<ul>\n<li>il Comune interessato riceve una proposta da parte di una SGR avente ad oggetto la costituzione di un fondo immobiliare;<\/li>\n<li>il Comune valuta la proposta e, se la considera di pubblico interesse, attribuisce alla SGR la qualifica di promotore, indicendo una gara,\u00a0in virt\u00f9 di quanto previsto dalla normativa vigente (procedura aperta ai sensi dell&#8217;art. 183, comma 15, D. Lgs. n. 50\/2016), cui viene invitato anche il promotore, ponendo a base di gara la proposta presentata dallo stesso; nella fase di selezione, il promotore pu\u00f2 adeguare la propria proposta a quella giudicata dall&#8217;amministrazione pi\u00f9 conveniente.\u00a0In tal caso il promotore risulter\u00e0 affidatario della gara, altrimenti avr\u00e0 diritto al rimborso delle spese sostenute (max 2,5% del valore dell&#8217;investimento);<\/li>\n<li>in seguito alla conclusione della procedura di selezione, la SGR individuata dovr\u00e0 procedere a costituire il Fondo immobiliare;<\/li>\n<li>il Comune interessato potrebbe trasferire al Fondo il diritto di superficie di durata cinquantennale delle aree edificabili (oppure degli immobili da trasformare) sulle quali si intendono realizzare i nuovi edifici scolastici e gli immobili, da dismettere, nei quali sono siti gli attuali edifici scolastici;<\/li>\n<li>la SGR dovrebbe realizzare i nuovi complessi scolastici (o in alcuni casi le opere di ampliamento e\/o di adeguamento delle strutture) ai sensi della normativa applicabile;<\/li>\n<li>una volta completata la realizzazione dei nuovi edifici scolastici o l\u2019ampliamento\/adeguamento di quelli da trasformare, il Comune coinvolto potrebbe trasferire le sedi scolastiche gi\u00e0 in uso nei nuovi edifici. Ci\u00f2 implicherebbe da un lato, l\u2019obbligo per il Comune di stipulare con la SGR un contratto di locazione per l\u2019utilizzo delle nuove sedi; dall\u2019altro, l\u2019avvio della dismissione degli edifici originariamente utilizzati per ospitare le scuole, apportate al Fondo, attribuendo alle stesse, ove consentito dagli strumenti urbanistici vigenti, destinazione residenziale (anche con eventuali quote di spazi ad uso commerciale).<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Strumento I Fondi immobiliari ad apporto pubblico sono nati con l\u2019obiettivo di garantire una maggiore efficienza dei processi di sviluppo e di valorizzazione dei patrimoni immobiliari di propriet\u00e0 dello Stato, degli Enti territoriali, di altri Enti pubblici e delle societ\u00e0 interamente partecipate dai predetti soggetti. 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