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Le trasformazioni urbanistiche possono riguardare: mutamenti di destinazione d’uso o varianti agli strumenti di pianificazione vigenti.\u00a0Gli interventi che si intende realizzare devono tuttavia essere conformi alle previsioni urbanistiche ed edilizie vigenti nonch\u00e9 alla normativa di settore (artt. 12, 22, 23 del D.P.R. n. 380\/2001).<\/a> Per la realizzazione di tali interventi potrebbe essere necessario, ai fini del completamento della procedura autorizzatoria, procedere al pagamento di oneri di urbanizzazione, costi di monetizzazione o altri costi amministrativi. L\u2019ammontare di tali costi varia da Comune a Comune e generalmente dipende anche dal tipo di intervento e dall\u2019area in cui si intende realizzare lo stesso.<\/p>\n <\/p>\n Se l\u2019investitore intende modificare la destinazione d\u2019uso di un immobile, tra quelli ammessi dagli strumenti urbanistici, \u00e8 necessario presentare una specifica richiesta volta ad ottenere il provvedimento autorizzatorio necessario per il cambio d\u2019uso (generalmente \u00e8 sufficiente la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attivit\u00e0 \u201cSCIA<\/strong>\u201d).<\/p>\n L\u2019investitore privato che presenta la SCIA per l\u2019ottenimento del cambio d\u2019uso potrebbe essere obbligato a reperire degli standard urbanistici (parcheggi, aree a verde) da cedere al Comune competente per territorio o a monetizzare gli stessi (ovvero versare al comune un importo alternativo alla cessione diretta) qualora non reperibili.<\/p>\n L\u2019autorizzazione<\/a> di opere e interventi di qualunque genere su beni culturali \u00e8 subordinata ad autorizzazione con le modalit\u00e0 descritte dagli artt. 21 e 22 del D.Lgs. n.42\/2004 e s.m.i.<\/a> L\u2019autorizzazione \u00e8 rilasciata dalla competente soprintendenza su presentazione di un progetto o, qualora sufficiente, su una descrizione tecnica dell\u2019intervento, presentati dal richiedente, e pu\u00f2 contenere prescrizioni. Se i lavori non iniziano entro cinque anni dal rilascio dell\u2019autorizzazione, il Soprintendente pu\u00f2 dettare prescrizioni ovvero integrare o variare quelle gi\u00e0 date in relazione al mutare delle tecniche di conservazione. Nel caso di interventi su immobili o aree di interesse paesaggistico tutelati dalla legge, l\u2019iter autorizzativo \u00e8 disciplinato dall\u2019art. 146 e succ. del D.Lgs 42\/2004 e s.m.i<\/a>. L’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo\u00a0e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio ed \u00e8 efficace per un periodo di cinque anni, scaduto il quale l’esecuzione dei progettati lavori deve essere sottoposta a nuova autorizzazione.<\/p>\n Se l\u2019investitore intende modificare la destinazione d\u2019uso di un immobile, attribuendogli un uso diverso da quelli ammessi dallo strumento urbanistico vigente e\/o adottato nell\u2019area in cui \u00e8 sito, \u00e8 possibile agire presentando alla competente amministrazione comunale una richiesta di \u201cvariante allo strumento urbanistico vigente\u201d. Ai sensi dell\u2019art. 10 della L.1150\/1942 e s.m.i.<\/a>, la variazione del piano urbanistico \u00e8 approvata con la stessa procedura stabilita per l\u2019approvazione del piano originario e pertanto seguir\u00e0 lo stesso iter amministrativo. Poich\u00e9 la disciplina di dettaglio in materia di governo del territorio \u00e8 di competenza delle Regioni, in merito alla specifica procedura per pervenire ad una variante di piano urbanistico, sar\u00e0 necessario osservare quanto prescritto dalla legge regionale di riferimento.<\/p>\n Uno strumento ad iniziativa pubblica e alternativo alla richiesta di variante al piano urbanistico \u00e8 costituito dall\u2019Accordo di programma<\/a>. Si tratta di un\u2019intesa unanime tra le amministrazioni pubbliche competenti ad esprimersi sull\u2019’approvazione del progetto relativo all\u2019intervento di trasformazione urbanistica, che va approvata dal Consiglio comunale del Comune nel cui territorio si trova il bene da valorizzare.<\/p>\n Pi\u00f9 precisamente, il presidente della regione o il presidente della provincia o il sindaco, in relazione alla competenza primaria o prevalente sull’opera o sugli interventi o sui programmi di intervento, possono promuovere la conclusione dell\u2019accordo di programma, anche su richiesta di uno o pi\u00f9 dei soggetti interessati, per assicurare il coordinamento delle azioni e per determinarne i tempi, le modalit\u00e0, il finanziamento ed ogni altro connesso adempimento.<\/p>\n In particolare le fasi prodromiche alla sottoscrizione di un Accordo di programma sono le seguenti:<\/p>\n Sottoscritto l\u2019Accordo di programma, l\u2019immobile potrebbe essere direttamente oggetto di concessione di valorizzazione\/locazione o di cessione di diritto superficie, essendo gi\u00e0 caratterizzato dalla destinazione urbanistica funzionale alla sua valorizzazione, evitando cos\u00ec che il rischio urbanistico gravi sull’investitore.<\/p>\n Le tipologie immobiliari che potrebbero essere interessate da questa intesa risultano quelle il cui programma di valorizzazione richieda, per la sua completa realizzazione, l’azione integrata e coordinata di Comuni, di Province e Regioni, di amministrazioni statali e di altri soggetti pubblici.<\/p>\n Per approfondimenti si rimanda alla seguente tabella<\/a>.<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/dev.investinitalyrealestate.com\/wp-content\/uploads\/2026\/03\/icona_procedura.svg\")
<\/p>\nProcedura<\/h2>\n
Mutamenti di destinazione d’uso
\n<\/strong><\/h3>\nVarianti agli strumenti di pianificazione vigenti<\/h3>\n
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